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房地產緣何能保持韌性和全鏈條增長?
作者:胡文新 2019-05-20 17:49 來源:中國青年網
[提要] 近期,國家統計局發布今年1-4月份房地產數據。在重要宏觀經濟指標放緩的情況下,地產開工、投資、融資、銷售繼續向好

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近期,國家統計局發布今年1-4月份房地產數據。在重要宏觀經濟指標放緩的情況下,地產開工、投資、融資、銷售繼續向好,這不得不讓人感慨房地產的強大韌性。在新經濟動能尚待培育和夯實,外部經濟環境并不樂觀的情況下,地產全鏈條“高位平衡”是何等重要。房地產的強大韌性,主要表現在開發投資。今年1-4月份,開發投資增速為11.9%,增速比1-3月份提高0.1個百分點,自2018年12月份以來,開發投資增速連續3個月回升,1-4月水平是2014年11月以來的最高值。

開發投資高增長,有兩大因素在支撐。一是土地購置支出滯后計入地產投資。土地購置支出按照實際付款額分期計入房地產投資,滯后于土地成交。2017年和2018年,全國土地成交價款分別增長49.4%和18.0%,抬升了土地購置費,并以資本形成的形式滯后推高了開發投資;二是建筑安裝投資推動開發投資。由于去杠桿疊加終端商品房銷售放緩,去年開發商普遍延緩項目交付,用預售“加杠桿”,導致房地產竣工負增長。去年下半年,住建部等九部委聯合整頓市場秩序,嚴厲打擊延遲交房等群眾投訴的違規行為。今年以來,開發商資金面開始好轉。再加上,過去兩年快速開工的項目,陸續到了施工證約束的竣工節點,建筑安裝投資增速開始回升。

去除住房投資屬性

是政策主基調

今年1-4月份,房屋竣工面積增速-10.3%,連續兩個月收窄,而住宅竣工面積增速跌幅收窄得更快,從一季度的-8.1%回升到1-4月份的-7.5%,下半年有望實現正增長。相比土地購置推高的開發投資,建筑安裝投資和上下游增長更相關,更有利于穩定工業增加值,發揮投資的關鍵作用。4月19日,政治局會議重提“房住不炒”、“結構性去杠桿”。因此,“穩而不托”、去除住房投資屬性,將是房地產政策面的主基調。比如近期蘇州的限售政策、丹東的限價政策。4月份以來,在積累的需求釋放后,特別是前期降價的一些在售商品房(主要是總價可控的一些剛需或改善型項目)去化以后,北京、上海和深圳等房地產市場的“領頭羊”,新房或二手房銷售增速并未延續3月份的高增長,彰顯前期需求積累后的季節性反彈、熱點樓市回調后“剛需”入市,這是今年房地產市場回升的主因。從全國數據看,1-4月份商品房銷售同比下降0.3%,4月份單月增長1.3%,較3月份下降0.5個百分點。

“房住不炒”的長效機制

開始見效

當前,調控政策整體并未松動。而且,“一城一策”的背景下,一旦市場回暖,調控如影隨形,這樣的調控“落地”機制已經形成。另外,盡管部分城市的政策有所調整、按揭利率正在回歸基準利率,但當前市場預期并未逆轉,更沒有出現類似2015年“去庫存”政策下的恐慌式“搶房”現象。這說明,“房住不炒”的長效機制開始見效,“房價只漲不跌”的預期也開始打破。另外,地價房價聯動調控、“一城一策”等長效調控政策下,不管是對行業利潤率的預期,還是對市場前景的預期,房地產開發企業并不像過去一樣樂觀。因此,除了開發投資和銷售出現增速“背離”外,當前房地產市場的另一個特征,就是開發投資和土地購置的增速“背離”。

一方面,如前面所言,土地購置支出滯后計入房地產投資,導致開發投資和土地購置“背離”;另一方面,去年下半年以來各地嚴厲控制“地王”和出現高價地,開發商“囤地”并坐享地價增值的動機淡化了,這也影響了房企“拿地”。另外,房企融資和商品房銷售市場份額開始向龍頭集中,土地市場也開始進入存量時代,部分中小開發商出讓手中的土地,即所謂的“收并購”式拿地。當然,基于開發商對市場預期的綜合判斷,當前其土地購置的積極性確實也開始下降了。今年1-4月份,房地產開發企業土地購置面積3582萬平方米,同比下降33.8%,降幅比1-3月份擴大0.7個百分點;土地成交價款1590億元,下降33.5%,降幅擴大6.5個百分點。

因此,當前開發投資高增長的趨勢較難維持,業內估計下半年或年底開發投資增速將明顯下降。不過,當前施工面積處在歷史最高位,巨大的“蓄水池效應”,將助推開發投資高位平衡。另外,棚改將保持一定規模,而人口大規模流入后,珠三角、長三角、成渝等幾大都市圈的核心區域將開展大規模的舊城改造,集體土地入市,而軌道交通將帶動外圍開發,這也將實現開發投資平穩。最后,未來人口、供地、基建等重心都會轉向都市圈和城市群,這是國家主要的經濟“增長極”,這些區域的房地產需求基礎將會明顯增長,從而也將助推商品房鏈條保持穩定。




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